Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

1. Begriff: Einnahmen, insbes. Mieten, Pachten, Lizenzgebühren aus der entgeltlichen Überlassung bestimmter Vermögensarten zur Nutzung durch andere Personen nach Abzug der zugehörigen Werbungskosten. Die in Frage kommenden Vermögensarten werden in § 21 EStG abschließend aufgezählt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen bei der entgeltlichen Überlassung von
unbeweglichem Vermögen (d.h. von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Erbbaurechten);
von Sachinbegriffen, z.B. von Betriebsvermögen eines gewerblichen Betriebes und
von Rechten, insbesondere von schriftstellerischen, künstlerischen und gewerblichen Schutzrechten. Hierzu zählen auch
Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und Pachtzinsforderungen. Der Nutzwert der Wohnung im eigenen Haus (§ 21 II EStG) gehört nicht mehr zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

2. Die Ermittlung der Einkünfte erfolgt durch Berechnung des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten. Sie sind anderen Einkunftsarten zuzurechnen, soweit sie zu diesen gehören (§ 21 III EStG). Ausschließlich die laufenden Nutzungsentgelte zählen zu den Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Jegliche Wertsteigerungen am Privatvermögen werden hier nicht erfasst; sie fallen ggf. unter die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften nach § 23 EStG.

3. Abzugsfähige Werbungskosten sind z.B. Schuldzinsen, Renten, dauernde Lasten, Geldbeschaffungskosten, Aufwendungen für kleinere Instandhaltungen und Instandsetzungen sowie Absetzungen für Abnutzung (AfA), Grundsteuer (GrSt), Entgelte für Wasserversorgung, Abfall- und Abwasserentsorgung, Kosten für Heizung, Beiträge zur Gebäudeversicherung.