Erbbaurecht

1. Begriff: grundstücksgleiches, veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks (Grundeigentümer sind oft Gemeinden oder sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts, etwa Kirchen) ein Bauwerk, z.B. Gebäude, Garagen, zu haben (§ 1 I ErbbauRG).

2. Gesetzliche Grundlagen: Neben dem materiellen Grundstücksrecht des BGB gilt vor allem das ErbbauRG.

3. Gegenstand: Gegenstand des Erbbaurechts ist insbesondere das Bauwerk als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts, nicht etwa des Grundstücks (§ 12 ErbbauRG); es steht deshalb dem Erbbauberechtigten zu. Das Erbbaurecht kann auch einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Grundstücksteil erfassen (z.B. Garten oder Hof), sofern das Bauwerk wirtschaftlich betrachtet die Hauptsache bildet (§ 1 II ErbbauRG).

4. Entstehung: Das Recht entsteht wie jedes andere Grundstücksrecht durch Einigung und Eintragung in der II. Abteilung des Grundbuches (§ 873 I BGB) des belasteten Grundstücks mit der Besonderheit, dass es nur an erster Rangstelle bestellt werden kann (§ 10 ErbbauRG) und daher bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bestehen bleibt. Im Falle bereits vorhandener Belastungen ist ein Rangrücktritt (Rang der Grundstücksrechte) dieser Rechte erforderlich. Zusätzlich wird für das grundstücksgleiche Erbbaurecht (§ 11 ErbbauRG) von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt (§ 14 ErbbauRG). Es kann genau wie das Eigentum mit Grundpfandrechten belastet werden; auch hier erfolgt die zwangsweise Befriedigung des Grundpfandgläubigers durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.

5. Besondere Verpflichtung des Erbbauberechtigten: Bestimmte dem Erbbauberechtigten auferlegte Verpflichtungen können die Verwertbarkeit des Rechts erheblich beeinträchtigen (vgl. § 2 ErbbauRG); insoweit ist für Banken insbesondere der Zustimmungsvorbehalt des Eigentümers für den Fall der Erbbaurechtsveräußerung oder der Belastung mit einem Grundpfandrecht von Bedeutung (§§ 5, 6 ErbbauRG).

6. Erlöschen des Erbbaurechts: Als regelmäßig zeitlich begrenztes Recht (Bestellung etwa auf 99, 60 oder 50 Jahre) erlischt es mit Zeitablauf, so dass danach das Bauwerk in das Eigentum des Grundeigentümers fällt. Dem Erbbauberechtigten steht als Ausgleich ein (u.U. abdingbares) Recht auf eine Entschädigung für das Bauwerk zu (§ 27 ErbbauRG). Ist das Erbbaurecht noch zu diesem Zeitpunkt mit Grundpfandrechten belastet, so haftet diesen nicht mehr das Bauwerk, sondern i.d.R. nur noch der Entschädigungsanspruch (§§ 28, 29 ErbbauRG).

7. Heimfall des Erbbaurechts: Zwischen den Beteiligten kann eine Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Rückübertragung des Rechts an den Eigentümer für bestimmte Fälle begründet werden (z.B. Tod, Insolvenz des Erbbauberechtigten, Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht; §§ 2 Nrn. 4, 3, 4 ErbbauRG). Bei dem sog. Heimfall geht das Erbbaurecht nicht unter, sondern verwandelt sich in ein Eigentümererbbaurecht, bereits bestellte Grundpfandrechte werden hierbei grundsätzlich nicht berührt (vgl. § 33 ErbbauRG); der Grundstückseigentümer wird dann Erbbauberechtigter und Bauwerkseigentümer.

8. Erbbauzins: Üblicherweise hat der Erbbauberechtigte dem Eigentümer ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen (sog. Erbbauzins) zu zahlen, das im Voraus nach Zeit und Höhe bestimmbar sein muss und dinglich auch als Reallast zugunsten des jeweiligen Eigentümers gesichert werden kann (§ 9 ErbbauRG). Wegen der Zukunftsbezogenheit einer solchen Abrede ist die Vereinbarung einer Anpassungsklausel, wonach der Erbbauzins im Falle des Anstiegs der allgemeinen Lebenshaltungskosten und sonstiger relevanter zulässiger Indizes erhöht werden soll (Wertsicherungsklausel), grundsätzlich zulässig und lässt sich durch die Eintragung einer Vormerkung sichern (§ 9a ErbbauRG).

9. Grundpfandrechte an einem Erbbaurecht als mündelsichere Anlage: Nur eine sog. Tilgungshypothek gilt als mündelsichere Anlage (Mündelsicherheit), sofern sie die Hälfte des Wertes des Erbbaurechts nicht übersteigt (§§ 18 ff. ErbbauRG).

10. Erbbaurecht als Belastung: Die Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück setzt dessen Verkehrsfähigkeit erheblich herab, so dass sich ein solches Grundstück als Kreditunterlage kaum eignet.

11. Erbbaurecht als Kreditsicherheit: Bei der Bestellung eines Grundpfandrechts an einem Erbbaurecht müssen insbesondere das Erbbaugrundstück und die evtl. gegebenen besonderen Vereinbarungen zwischen dem Eigentümer und Erbbauberechtigten (etwa Zustimmungsvorbehalt und Ausschluss der Entschädigung nach Zeitablauf) geprüft werden.