Grundstücksrechte

die ein Grundstück betreffenden dinglichen Rechte (Sachenrecht), neben dem Eigentum und den grundstücksgleichen Rechten die beschränkten dinglichen Rechte, die entweder einer Person (Personalrechte, z. B. Hypothek) oder dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks (Realrechte, z. B. Grunddienstbarkeit) zustehen. Soweit beim einzelnen Recht nichts Abweichendes geregelt ist, bedürfen die Übertragung, Belastung und inhaltliche Änderung eines Grundstücksrechts regelmäßig der Einigung und Eintragung in das Grundbuch (§§ 873, 877 BGB). Zur Erlangung eines Grundstücksrechts ist grundsätzlich die Einigung zwischen Grundstückseigentümer (Berechtigtem) und dem jeweiligen Erwerber erforderlich (Auflassung); sie bindet die Beteiligten insbesondere bei notarieller Beurkundung, vgl. § 873 II BGB (Eintragungsbewilligung). Die Einigung ist regelmäßig nur bei Rechtsgeschäften notwendig, nicht beim Erwerb etwa durch Staatsakt (z. B. durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder kraft Gesetzes (z. B. als Erbe). Als dingliches Erfüllungsgeschäft darf die Auflassung auch nicht mit dem zugrunde liegenden schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft, z. B. dem Grundstückskauf, verwechselt werden. Erfolgt eine Eintragung ohne wirksame Einigung, führt dies grundsätzlich zur Unrichtigkeit des Grundbuchs (Grundbuchberichtigung). Für die Aufhebung eines Grundstücksrechts genügt grundsätzlich die einseitige Aufgabeerklärung durch den Inhaber (§ 875 BGB). Die Eintragung als wesentliches Erfordernis der Rechtsänderung hat insbesondere Bedeutung für den Rang der Grundstücksrechte, deren gutgläubigen Erwerb (Grundbuch, öffentlicher Glaube) und eintragungsfähige Verfügungsbeschränkungen des Grundeigentümers (z. B. Insolvenz, Testamentsvollstreckung). Verfügungsbeschränkungen, die erst nach bindender Einigung und nach der Stellung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt wirksam werden, sind ohne Einfluss auf die Einigung und hindern deshalb regelmäßig die entsprechende Eintragung nicht (§§ 878 BGB, 81 InsO).