Verkehrswert

im Rahmen der Beleihung eines Grundstücks ermittelter Wert, der nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt wird, „der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Der Verkehrswert ist dem in § 9 II BewG definierten „gemeinen Wert“ ähnlich. Nach den Beleihungsrichtlinien und Beleihungsgrundsätzen in der Kreditwirtschaft darf ein ermittelter Beleihungswert den Verkehrswert nicht übersteigen. Der Verkehrswert ist nicht unabhängig vom Ertragswert, da der nachhaltige Ertrag eines Grundstücks den Marktwert bestimmt oder zumindest beeinflusst.

Für die Tätigkeit der nach § 192 I BauGB gebildeten selbstständigen unabhängigen Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten gelten die Immobilienwertermittlungsverordnung und Wertermittlungs-Richtlinien. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren zugrunde zu legen. Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise von Grundstücken hinzuzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen. Beim Sachwertverfahren ist der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, und der nicht baulichen Außenanlagen getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage von Herstellungswerten unter Berücksichtigung von Altersabschlägen zu ermitteln. Der Bodenwert ist i.d.R. im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung der aus dem Objekt nachhaltig erzielbaren künftigen Reinerträge.

Vgl. auch Beleihungswert.