Zwangsversteigerung

1. Begriff: Art der Zwangsvollstreckung mit dem Ziel, das Grundstück, grundstücksgleiche Recht, Schiff oder Luftfahrzeug dem Eigentümer zu entziehen, es zwangsweise zu veräußern und den Gläubiger aus dem Erlös zu befriedigen. Rechtsgrundlage ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (Zwangsversteigerungsgesetz [ZVG]). Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht, in dessen Bezirk das betreffende Grundstück gelegen ist oder sich das Schiff befindet. Bei Flugzeugen ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Luftfahrt-Bundesamt seinen Sitz hat.

2. Eröffnung: Die Zwangsversteigerung wird auf Antrag durch Beschluss des Vollstreckungsgerichts angeordnet. Antragsberechtigt ist nicht nur ein dinglich gesicherter Gläubiger (Inhaber eines Grundpfandrechts), sondern auch ein persönlicher Gläubiger. Der antragstellende Gläubiger hat die Vollstreckungsvoraussetzungen sowie die Eintragung des Schuldners als Eigentümer im Grundbuch nachzuweisen. Mit dem Anordnungsbeschluss wird das Grundstück zugunsten des Gläubigers beschlagnahmt, gegenüber Dritten wird die Beschlagnahme gegenüber Dritten grundsätzlich erst mit ihrer Eintragung im Grundbuch wirksam (§ 22 ZVG; Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks).

3. Gebot und Zuschlag: Ein Gebot wird nur zugelassen, wenn es mindestens das geringste Gebot erreicht. Es erhält dann die Person den Zuschlag, die das höchste Gebot (Meistgebot) abgibt; sie erwirbt an dem ersteigerten Grundstück Eigentum kraft Gesetzes. Alle nicht in das geringste Gebot aufgenommenen Rechte erlöschen, falls zwischen Inhaber und Ersteher keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Im ersten Versteigerungstermin darf jedoch ein Zuschlag nicht erfolgen, wenn das Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht (§ 85a I ZVG). Darüber hinaus muss das Meistgebot mindestens sieben Zehntel des Verkehrswertes erreichen, falls ein Gläubiger, der sonst einen Ausfall erleiden würde, dies beantragt (§ 74a I ZVG). Diese Grenzen gelten für weitere Versteigerungstermine nicht mehr, so dass dort nur das geringste Gebot erreicht werden muss (§ 74a IV ZVG). Ein Kreditinstitut kann selbst das Grundstück ersteigern, um bei günstigeren Marktverhältnissen das Objekt zu einem höheren Preis zu veräußern. Es kann sich gegen dieses Risiko durch eine Ausbietungsgarantie absichern.

4. Verteilung des Erlöses: Auf einem festgelegten Termin wird auf der Grundlage eines vom Gericht erstellten Teilungsplans der Teil des Meistgebots, den der Ersteher in bar bezahlen muss, in der Reihenfolge der Klassen verteilt. Die einzelnen Rechte sind gemäß § 10 ZVG in acht verschiedene Klassen aufgeteilt. Die wichtigsten sind die Verfahrenskosten und die Kosten der Zwangsverwaltung (Rangklasse 1), die öffentlichen Lasten des Grundstücks (Rangklasse 3) und die Inhaber von dinglichen Grundstücksrechten (Rangklasse 4). Die Reihenfolge der Befriedigung in dieser Kategorie bestimmt sich nach dem jeweiligen Rang von Grundstücksrechten. Ein nicht voll befriedigter Grundstücksgläubiger, der den Zuschlag zu einem Gebot unter der Sieben-Zehntel-Grenze erhalten hat, gilt auch in Höhe seines Ausfalls bis zum Betrag dieser Grenze als befriedigt.

5. Zwangsversteigerung und/oder Zwangsverwaltung: Der Gläubiger kann die Zwangsversteigerung und/oder die Zwangsverwaltung betreiben (§ 866 ZPO). Kann er aber in relativ kurzer Zeit mittels Zwangsverwaltung befriedigt werden, ist er nach Treu und Glauben auf diese beschränkt.